Der Bedarfsausweis: Wann er Pflicht ist und wie er entsteht
Der Bedarfsausweis bewertet ein Gebäude rechnerisch – unabhängig davon, wie die Bewohner heizen. Hier stehen die Pflichtfälle, die nötigen Gebäudedaten, der Ablauf und die Kosten.
Was ist ein Bedarfsausweis?
Der Bedarfsausweis weist den berechneten Energiebedarf eines Gebäudes aus. Grundlage ist nicht der tatsächliche Verbrauch, sondern eine Berechnung aus Gebäudehülle und Anlagentechnik unter genormten Bedingungen: Dämmung von Dach, Fassade und Kellerdecke, Fenster, Bauweise, Heizung und Warmwasserbereitung.
Weil mit Normwerten für Innentemperatur und Nutzung gerechnet wird, ist das Ergebnis nutzerunabhängig: Ein sparsamer oder ein großzügiger Haushalt ändert nichts am ausgewiesenen Wert. Das macht Gebäude untereinander vergleichbar.
Der Bedarfsausweis ist eine der beiden Arten des Energieausweises. Die andere ist der Verbrauchsausweis. Gängige Synonyme sind Energiebedarfsausweis und bedarfsorientierter Energieausweis – gemeint ist immer dasselbe Dokument.
Wann ist der Bedarfsausweis Pflicht?
In drei Fällen haben Sie keine Wahl. In allen anderen Fällen dürfen Sie zwischen beiden Ausweisarten frei entscheiden.
Altbau mit weniger als 5 Wohnungen
Bauantrag vor dem 1. November 1977 und nicht mindestens auf das Niveau der Wärmeschutzverordnung 1977 gebracht (§ 80 Abs. 3 S. 2 GModG).
Neubau
Für neu errichtete Gebäude wird der Ausweis immer aus der Berechnung erstellt – Verbrauchsdaten gibt es noch nicht.
Keine Verbrauchsdaten
Fehlen Heizkostenabrechnungen aus 36 zusammenhängenden Monaten – etwa nach längerem Leerstand –, bleibt nur der Bedarfsausweis.
„… ist bei Wohngebäuden, die weniger als fünf Wohnungen haben und für die der Bauantrag vor dem 1. November 1977 gestellt worden ist, ein Energiebedarfsausweis auszustellen."
„Weniger als fünf" heißt: bis zu vier Wohnungen. Ein Fünffamilienhaus hat volle Wahlfreiheit – unabhängig vom Baujahr. Und es zählt die Wohnungszahl des ganzen Gebäudes, nicht die der verkauften Einheit.
Der Bauantrag-Check: Warum das Baujahr in die Irre führt
Fast überall liest man „Baujahr vor 1978". Das Gesetz stellt aber auf den Bauantrag vor dem 1. November 1977 ab – dem Inkrafttreten der ersten Wärmeschutzverordnung. Zwischen Bauantrag und Fertigstellung liegen oft ein bis drei Jahre, und genau in dieser Grauzone führt die Faustregel zu Fehlberatung:
Bauantrag im Dezember 1977, Einzug 1978: Der Antrag liegt nach dem Stichtag – das Haus darf den Verbrauchsausweis nutzen.
Bauantrag 1976, lange Bauzeit, Fertigstellung 1982: Der Antrag liegt vor dem Stichtag – ohne Sanierungsnachweis bleibt nur der Bedarfsausweis.
Die zwei Sanierungs-Ausnahmen
Auch ein Altbau mit Bauantrag vor dem Stichtag entgeht der Pflicht, wenn er das Niveau der Wärmeschutzverordnung 1977 erreicht – auf einem von zwei Wegen (§ 80 Abs. 3 S. 3): Entweder das Gebäude hat dieses Niveau schon bei der Fertigstellung erfüllt, oder es wurde durch spätere Modernisierung mindestens darauf gebracht.
Als Nachweis dienen die amtlichen Kriterien der Bekanntmachung vom 08.10.2020 – als Faustwerte: Fassade samt Fenstern im Mittel höchstens 1,45–1,75 W/(m²K) je nach Gebäudeform, oberste Geschossdecke oder Dach höchstens 0,45, Kellerdecke höchstens 0,80. Praktisch heißt das: Eine ungedämmte oberste Geschossdecke schließt den Nachweis aus; mindestens rund 8 cm Dämmung müssen dort liegen. Unsicher? Der 3-Fragen-Check klärt Ihren Fall in unter einer Minute.
Die Fünf-Wohnungen-Regel fällt weg
Mit der GModG-Novelle entfällt der Bedarfsausweis-Zwang für ältere Kleinwohngebäude ersatzlos: Ab dem 1. Januar 2027 dürfen alle Wohngebäude frei zwischen beiden Ausweisarten wählen – auch das unsanierte Einfamilienhaus von 1960.
Wer die Pflicht heute trifft, kann also abwägen: Jetzt den Bedarfsausweis erstellen (er bleibt zehn Jahre gültig und ist beim Verkauf oft das stärkere Dokument) – oder mit dem Verkauf bis 2027 warten und dann frei wählen. Der Bedarfsausweis selbst bleibt natürlich auch nach 2027 für jedes Gebäude zulässig, für Neubauten und Nichtwohngebäude wird die Berechnung sogar zum einzigen Weg. Alle Details im 2027-Überblick.
Diese Daten braucht der Aussteller
Je vollständiger die Angaben, desto genauer das Ergebnis – und desto schneller der Ausweis. Diese Checkliste deckt den Erfassungsbogen der meisten Anbieter ab.
Jahr des Bauantrags, bei Anbauten je Bauteil
freistehend, Reihenhaus, Mehrfamilienhaus; beheizte Fläche in m²
Dach bzw. oberste Geschossdecke, Außenwand, Kellerdecke – Material und Stärke
Verglasung und Einbaujahr, ggf. unterschiedlich je Bauteil
Energieträger, Kesseltyp und Baujahr, Lage der Verteilung
zentral über die Heizung oder dezentral, Solarthermie
Lüftungsanlage, Wärmepumpe, Photovoltaik
Grundrisse, Ansichten, Fotos aller Fassadenseiten
So wird der Bedarfsausweis berechnet
Jedes Bauteil bekommt einen Wärmedurchgangswert. Daraus ergibt sich, wie viel Wärme das Gebäude über Wände, Dach, Keller und Fenster verliert. Gegengerechnet werden die Gewinne durch Sonneneinstrahlung und Innenwärme sowie die Verluste der Heizungsanlage bei Erzeugung, Verteilung und Speicherung.
Das Ergebnis wird auf die beheizte Fläche bezogen und als Kennwert in kWh pro Quadratmeter und Jahr ausgewiesen – derselbe Maßstab, den auch die Farbskala und die Effizienzklasse im Ausweis nutzen.
Endenergiebedarf und Primärenergiebedarf
Die Energiemenge, die an der Gebäudegrenze ankommen muss – also das, was Sie als Gas, Öl, Pellets oder Strom einkaufen. Dieser Wert ist für die laufenden Kosten relevant.
Zusätzlich eingerechnet ist die Energie für Gewinnung, Umwandlung und Transport des Energieträgers. Dieser Wert bewertet die Umweltwirkung und fällt bei erneuerbaren Energien deutlich niedriger aus.
Was kostet ein Bedarfsausweis?
Der Preisunterschied kommt vom Aufwand: Online tragen Sie die Gebäudedaten selbst ein – das erlaubt § 83 GModG ausdrücklich –, vor Ort nimmt ein Energieberater das Gebäude auf. Ganz ohne Anschauung geht es aber nie: Der Aussteller muss das Gebäude begehen oder geeignete Fotos erhalten (§ 84 Abs. 1). Für die reine Pflichterfüllung genügt die Online-Erstellung; steht eine Sanierung an, lohnt die Beratung vor Ort.
Details zum Ablauf stehen auf Bedarfsausweis online erstellen; die komplette Marktübersicht auf Kosten & Preisvergleich.
In vier Schritten zum Bedarfsausweis
Daten zusammenstellen
Checkliste oben abarbeiten, Pläne und Fotos bereitlegen.
Weg wählen
Online-Erstellung oder Energieberater vor Ort.
Prüfung und Berechnung
Der ausstellungsberechtigte Fachmann prüft die Angaben und rechnet.
Ausweis erhalten
PDF mit Registriernummer, zehn Jahre gültig.
Vor- und Nachteile gegenüber dem Verbrauchsausweis
Die vollständige Gegenüberstellung beider Ausweisarten steht auf der Startseite. Für Gewerbeimmobilien gelten eigene Regeln – siehe Energieausweis für Nichtwohngebäude.
Gebäudedaten im Formular erfassen, ein berechtigter Aussteller rechnet und stellt aus. PDF mit Registriernummer, zehn Jahre gültig.
Häufige Fragen
Wann ist ein Bedarfsausweis nötig?
Bei Wohngebäuden mit weniger als fünf Wohnungen (also bis zu vier) und Bauantrag vor dem 1. November 1977, sofern das Gebäude nicht mindestens das Niveau der Wärmeschutzverordnung 1977 erreicht (§ 80 Abs. 3 GModG). Außerdem bei Neubauten und immer dann, wenn keine Verbrauchsdaten aus 36 zusammenhängenden Monaten vorliegen. Diese Altbau-Regel entfällt zum 1. Januar 2027.
Was benötige ich für einen Bedarfsausweis?
Angaben zu Baujahr, Wohnfläche und Gebäudetyp, zur Dämmung von Dach, Außenwand und Kellerdecke, zu Fenstern, Heizung und Warmwasserbereitung sowie Fotos und möglichst Grundrisse. Die vollständige Liste steht oben in der Checkliste.
Welches Baujahr führt zur Bedarfsausweis-Pflicht?
Kein Baujahr – entscheidend ist das Datum des Bauantrags: vor dem 1. November 1977, kombiniert mit weniger als fünf Wohnungen. Das oft genannte „Baujahr 1978" ist nur eine Faustregel und kann um ein bis drei Jahre danebenliegen. Wurde das Gebäude später auf das Niveau der Wärmeschutzverordnung 1977 gebracht, entfällt die Pflicht.
Muss für den Bedarfsausweis jemand vorbeikommen?
Nein – aber ganz ohne Anschauung geht es auch nicht: § 84 Abs. 1 GModG verlangt, dass der Aussteller das Gebäude begeht ODER sich geeignete Fotos vorlegen lässt. Der Foto-Upload beim Online-Ausweis ist also keine Formalie, sondern gesetzliche Pflicht.
Brauche ich den Bedarfsausweis für die KfW- oder BAFA-Förderung?
Nein, das ist ein verbreiteter Irrtum. Fördervoraussetzung bei BEG/KfW/BAFA sind die Nachweise eines Energieeffizienz-Experten (z. B. Bestätigung zum Antrag), nicht der Energieausweis. Der Bedarfsausweis kann als Datengrundlage nützlich sein, ersetzt diese Nachweise aber nicht – und die Förderung verlangt ihn nicht.
Gilt der Bedarfsausweis für eine einzelne Wohnung?
Nein. Der Energieausweis wird immer für das gesamte Gebäude ausgestellt. Beim Verkauf oder der Vermietung einer einzelnen Eigentumswohnung legen Sie den Ausweis des Gebäudes vor – die Hausverwaltung hat ihn in der Regel.
Brauche ich für den Neubau einen Bedarfsausweis?
Ja. Für neu errichtete Gebäude gibt es keine Verbrauchsdaten, der Ausweis entsteht aus der Berechnung. Er wird üblicherweise im Zuge des Bauantrags bzw. der Fertigstellung erstellt.
Was, wenn keine Verbrauchsdaten vorliegen?
Dann kommt nur der Bedarfsausweis in Frage. Das betrifft etwa Gebäude nach längerem Leerstand, nach einem Heizungswechsel ohne vollständige Abrechnungen oder nach einem Eigentümerwechsel ohne übergebene Unterlagen.
Wie sieht ein Bedarfsausweis aus?
Das amtliche Formular ist für beide Ausweisarten gleich; beim Bedarfsausweis ist die Berechnungsseite ausgefüllt. Aufbau und Lesehilfe zeigt der Ratgeber Muster & Lesehilfe.